Финансово независимый соцработник: как трезвые аренды дают до 75% дохода

• Скотт Стінберґ перетворив оренду житла для тверезого проживання на нішу з високим грошовим потоком у нерухомості.
• Він стверджує, що об’єкти можуть давати cash-on-cash прибутковість 50%–75%.
• Дохід від нерухомості тепер покриває стиль життя сім’ї та дає йому більше контролю над часом.

Працюючи соціальним працівником, Скотт Стінберґ майже ніколи не міг “вимкнутися” після зміни.

“Графік завжди був виснажливим,” — розповів Business Insider інвестор із Мічигану та батько двох дітей. “Здавалося, що за будь-яких умов від мене чекали роботи ввечері та у вихідні. Люди справді були в кризі, і я хотів допомагати, але водночас прагнув бути поруч із дітьми.”

Інвестування в нерухомість здалося йому реалістичним шляхом до більшої свободи часу.

Стінберґи — Скотт і його дружина Ребекка — мали певну базу: володіли власним житлом і стали співвласниками сімейного Airbnb. Однак активно вони взялися за справу приблизно у 2020 році, коли записалися на курс з інвестування в нерухомість під назвою Zero to Freedom. Після навчання вони придбали короткострокову оренду в Кейзвіллі, штат Мічиган, оформивши позику як на другий будинок і внісши близько 10% першого внеску.

Цей об’єкт швидко показав результат.

“Менш ніж за 20 днів у нас були бронювання на весь перший рік, а потім і на другий,” — сказав Стінберґ.

Як вони перейшли від Airbnb до житла тверезого проживання

Успіх Airbnb переконав подружжя, що нерухомість може стати помітним джерелом доходу. Але замість того, щоб будувати портфель лише зі short-term rentals, вони вирішили додати ще один напрям — sober-living, тобто житло для відновлення.

Для Стінберґа це було логічно: він розповів, що мав проблеми із залежністю у свої 20 років і працює в сфері лікування залежностей із 2012 року.

“Це виглядало як можливість і інвестувати кошти, і водночас надавати людям підтримку,” — пояснив він.

У 2022 році пара купила будинок на одну сім’ю, переробила його під резиденцію для відновлення, і відтоді, за його словами, “ми тримаємо 95% або 100% заповнюваності”.

Вони продовжили масштабування й нині керують шістьма об’єктами sober-living на додачу до двох короткострокових оренд. Business Insider підтвердив їхнє право власності, переглянувши quitclaim і warranty deeds.

Фінансова модель sober-living відрізняється від класичної оренди будинку: мешканці оплачують окремі ліжко-місця, а не весь будинок. За словами Стінберґа, люди часто потрапляють у такі будинки після стаціонарного чи резидентного лікування. Частина з них не має стабільного житла, а інші прагнуть більш структурованого середовища перед поверненням у попередні умови. Зазвичай мешканці його будинків живуть близько шести місяців, хоча деякі залишалися й понад два роки.

Оплата проживання може відбуватися кількома способами. Дехто сплачує добову ставку самостійно, а в інших випадках частину періоду покривають державні контракти або програми допомоги, профінансовані грантами.

Таке зовнішнє фінансування дає мешканцям час спершу зосередитися на відновленні, а потім — знайти роботу й накопичити кошти, перш ніж брати на себе повну оплату житла.

Прибутковість вища, але операційних задач більше

Оренда “по ліжках” означає, що великий будинок на одну сім’ю може приносити набагато більше виручки, ніж здача його одному домогосподарству. У шести об’єктах sober-living Стінберґів зараз 64 активні місця.

Стінберґ зазначив, що приблизно 10% cash-on-cash він вважає хорошим показником для звичайної оренди одного будинку, а 20%–40% — гідним результатом для Airbnb. Його ж sober-living об’єкти, зазвичай, дають cash-on-cash на рівні 50%–75%, сказав він.

Cash-on-cash return — це річний грошовий потік, який ви отримуєте, порівняно з сумою готівки, яку ви інвестували.

Як страховку Стінберґ намагається купувати так, щоб об’єкт залишався життєздатним і як звичайна оренда.

“Що буде, якщо з якоїсь причини містечко чи муніципалітет не захоче, щоб ми робили sober living?” — сказав він. Йому важливо розуміти, чи зможе він “прийняти мінус-сценарій”, здавши будинок одній сім’ї або продавши його.

Однак за підвищену дохідність доводиться платити.

“Знос майна значно вищий, ніж зазвичай,” — сказав Стінберґ. Він також недооцінив деякі побутові витрати, зокрема те, скільки техніки, як-от холодильників, потребує будинок із великою кількістю мешканців.

Керування житлом для відновлення також може означати ситуації, з якими звичайні орендодавці майже не стикаються: наприклад, необхідність реагувати, коли мешканець зривається або приходить у стані сп’яніння. Саме через цю складність Стінберґ застерігає інвесторів не йти в стратегію лише заради цифр. Його багаторічний досвід у лікуванні залежностей дав йому розуміння потреб мешканців, роботи системи підтримки та протоколів дій у проблемних випадках.

Портфель нерухомості фінансує їхній спосіб життя

Для Стінберґа ця стратегія дала головне, заради чого він прийшов у нерухомість: контроль над власним часом. Сьогодні він працює клінічним соціальним працівником в амбулаторній клініці, яку сам заснував, і сам вирішує, скільки клінічних годин брати.

“Я називаю це напівпенсією, тому що портфель нерухомості дозволяє мені приймати пацієнтів тоді, коли я цього хочу,” — сказав він.

Цього року він уже тричі брав по три повні тижні відпустки щокварталу. Ребекка також звільнилася з роботи ветеринара і тепер зосереджена на спільному бізнесі з нерухомості.

Інвестиції змінили й інші аспекти їхнього життя. Вони купили те, що Стінберґ називає своїм “будинком мрії”, і мають більше бюджету на подорожі.

Тим, хто хоче використати нерухомість для покращення власних фінансів, Стінберґ радить почати з мислення та освіти.

“Замість питання: ‘Чому я не можу?’ запитайте: ‘Як я можу?’” — сказав він. “Чи є кошти в моєму 401(k), під які можна позичити? Чи є інший спосіб отримати позику на перший внесок або щось подібне, щоб це спрацювало для мене?”

Не менш важливо, додав він, навчитися оцінювати інвестиційні об’єкти ще до того, як вкладати гроші. Стінберґи стартували з курсу з нерухомості й продовжили навчання через інвесторські спільноти та власні помилки й практику.

“П’ять років тому в мене не було цієї навички,” — сказав він. “Зараз у мене є і великий досвід, і сам скіл, але десь же я мав цьому навчитися.”