Getty Images
- JPMorgan Chase объявил, что направит $750 млрд на жилищные проекты в США до 2035 года.
- Крупные банки, такие как Citi и Bank of America, также делают сопоставимые вложения в доступное жилье.
- Государственно-частные партнерства могут ускорить рост предложения жилья — а банки получают налоговые льготы.
JPMorgan Chase сообщил о намерении направить $750 млрд на расширение жилищного предложения в США — и он далеко не единственный крупный банк, который активно участвует в развитии строительства.
Финансовый гигант под руководством Jamie Dimon-led заявил на этой неделе, что в ближайшие десять лет через инициативу «American Dream Initiative», ориентированную на развитие экономики на местном уровне, будет профинансировано 1 млн единиц доступного жилья и оказана помощь 500 000 покупателям в приобретении домов. Несмотря на то что компания уже входит в число крупнейших кредиторов по многоквартирному жилью и ипотеке в США, это самое масштабное вложение в программы строительства жилья за всю ее историю.
«С жильем есть две проблемы: первая — доступность, и мы много делаем для доступного жилья», — сказал Даймон CNBC 5 августа. «Вторая — предложение. Предложение в основном упирается в разрешения, согласования, местные требования по зонированию».
Это часть более широкой тенденции: банки все чаще объединяются с девелоперами и участвуют в создании многоквартирных проектов — например, жилых комплексов — уже на стартовой стадии. Такой подход может оказаться выгодным и банкам, которых стимулируют государственные программы к подобным инвестициям, и жителям дорогих городов, ищущим более доступные варианты жилья.
Как крупные банки наращивают финансирование доступного жилья
Построить достаточно домов и квартир, чтобы закрыть спрос в США, стоит очень дорого. В Нью-Йорке, например, обещание мэра Зохрана Мамдани построить 200,000 new affordable homes оценивается в $22 млрд капитальных вложений за пять лет. Власти и независимые девелоперы в Нью-Йорке, Сан-Франциско, Атланте и других городах призывают банки активнее участвовать в финансировании жилищных проектов.
Гиганты Уолл-стрит нередко поддерживают проекты доступного жилья наряду с филантропами и местными властями. Business Insider недавно посетил в Мидтауне Манхэттена конверсию отеля в апартаменты, частично финансируемую Wells Fargo и JPMorgan Chase, а также affordable housing development for seniors в Бруклине, где одним из источников поддержки выступил TD Bank.
Local property developer David Schwartz ранее объяснял Business Insider, почему такая помощь особенно важна именно для сегмента доступного жилья. Земля, стройка и архитектура обходятся примерно так же, как и для любого другого объекта, но долгосрочная доходность от арендаторов ниже, чем у рыночных или люксовых проектов. «В этом и состоит сложность», — сказал он.
Хотя банки давно присутствуют на рынке недвижимости, их участие в проектах доступного жилья набирает обороты. Bank of America обеспечил более $42 млрд финансирования доступного жилья в период с 2020 по 2025 год, а Citi взял обязательство направить $60 млрд на программы жилищной доступности между 2026 годом и началом 2030-х. Это происходит на фоне того, что предложение доступного жилья по-прежнему не поспевает за спросом, а rental vacancy rate is climbing, поскольку многим домохозяйствам с низкими и средними доходами не по карману рыночная аренда.
Для жителей такие банковские инвестиции могут стать позитивным сигналом. JPMorgan сообщил, что около $200 млн из многомиллиардной программы будет направлено на доступные проекты в Сан-Франциско — одном из самых дорогих рынков страны, по поводу которого Даймон expressed specific concern ранее высказывался отдельно.
Оливия Барроу Страус, вице-президент по жилищной политике в JPMorgan Chase Policy Center, сказала Business Insider, что финансирование должно сопровождаться продуманными правилами. По ее словам, это включает обновление зонирования и процедур выдачи разрешений, вовлечение недоиспользуемых земель и укрепление государственно-частных партнерств, чтобы больше проектов переходили от идеи к реальному строительству. Ведь «один только капитал не решит проблему доступности жилья в стране».
Почему это выгодно и городам, и банкам
Что получают банки взамен? Вложения в доступное жилье могут стать путем к налоговым послаблениям и стимулированию экономического развития.
Федеральные власти предоставляют налоговый кредит на строительство жилья для малообеспеченных (low-income housing tax credit) инвесторам и девелоперам, которые строят или реконструируют доступные объекты, а также новый рыночный налоговый кредит (new markets tax credit), чтобы подталкивать инвестиции в бедные и депрессивные районы. Затем участники могут ежегодно получать налоговую льготу — при условии, что часть квартир выделяется для жителей с низким и средним доходом или проект существенно улучшает качество жизни в подходящих территориях. Подобные кредиты иногда распределяются на уровне штатов и городов, а банки также могут списывать часть помощи покупателям первого жилья.
Citi в своих раскрытиях указывал, что «может применять комбинацию налогооблагаемых и освобожденных от налогов кредитов или облигаций, комбинацию налогооблагаемых и освобожденных от налогов кредитов или облигаций; Low Income, Historic or New Markets Tax Credits; и государственные и частные субсидии» в рамках жилищного плана. Bank of America делал похожие заявления в регуляторных документах. Пока неясно, на какие именно субсидии претендует JPMorgan Chase и каков будет ежегодный объем налоговой выгоды, но государственные кредиты, вероятно, являются важным фактором в инвестиции на $750 млрд.
«Налоговые кредиты и субсидии — важные инструменты, которые стимулируют государственные и частные вложения, создающие или сохраняющие доступное жилье, потому что они помогают закрывать финансовые разрывы», — сказала Business Insider Карен Пёрселл, руководитель направления Community Development Banking в JPMorgan Chase. При этом, добавила она, эти меры не являются универсальным решением «и часто не охватывают так называемую “missing middle”», поэтому жилье для умеренных доходов остается хронически недопредставленным.
Принятый в 1970-х Закон о реинвестировании в сообщества (Community Reinvestment Act) также обязывает банки поддерживать сообщества, где они работают, включая районы с низкими и умеренными доходами. Финансирование доступного жилья и помощь покупателям — один из способов соблюдения этого закона. CRA требует публиковать отчеты о результатах. По раскрытиям JPMorgan Chase за 2020–2023 годы банк получил оценку «outstanding» в 31 из 56 зон кредитования — показатель, который учитывает и кредитное поведение банка, и демографию обслуживаемых групп.
Государство тоже делает big bets on affordable housing. В июле Конгресс принял двухпартийный жилищный законопроект. Документ должен ослабить ограничения по зонированию, увеличить ресурсы для сообществ, пострадавших от стихийных бедствий, и усложнить покупку жилой недвижимости крупными корпорациями. Инвестиции крупных банков этим законом не ограничиваются, и в будущем он может создать больше возможностей для совместных проектов государства и частного сектора.
Как выразился Даймон в разговоре с CNBC: «Законопроект, который приняла Палата представителей, — очень хороший, а дальше нам нужно дополнять его на местном уровне».
