Пока ИИ создает новых миллионеров, миллиардеров и даже триллионеров, он одновременно угрожает вытеснить работников начального уровня и подпитывает тревожные разговоры о «постоянном низшем классе». Особенно заметно это в районе залива Сан-Франциско — центре Кремниевой долины, где технологии усиливают разрыв в K-образной экономике, прежде всего на рынке жилья. ИИ увеличивает неравенство в соседних районах и ценовых сегментах.
Согласно новому отчету Redfin, с момента запуска первой модели ChatGPT в ноябре 2022 года цены на элитные дома в регионе — то есть объекты, продаваемые в диапазоне $3,1–$7,6 млн, — выросли на 13,4%. Одновременно стоимость жилья в нижнем сегменте Bay Area — примерно $535 000–$615 000 — снизилась на 3,8%. Рынок расходится по двум траекториям в зависимости от доходов покупателей.
«Часть владельцев недорогих объектов не получила выгоды от ИИ-бума: цены в самых доступных почтовых индексах Bay Area снижались в течение последних двух лет», — заявила старший экономист Redfin Инци Сюй (Yingqi Xu). «Это еще один сигнал формирования K-образной экономики в регионе: ИИ поднимает благосостояние одних домохозяйств и кварталов гораздо сильнее, чем других». Эффект ИИ распределяется неравномерно между районами.
Сегодня многие американцы сталкиваются с жесткой реальностью: высокие ипотечные ставки, завышенные цены и дефицит предложений на рынке жилья. Все больше людей откладывают покупку почти на десятилетие по сравнению с недавними годами: медианный возраст покупателя первого жилья достиг 40 лет в 2025 году — против 33 лет в 2021-м. Доступность жилья ухудшается даже при стабилизации спроса.
ИИ-рост меняет правила игры: жилье Bay Area поляризуется
По всем признакам главные бенефициары ИИ чувствуют себя уверенно и охотно покупают дома стоимостью в несколько миллионов долларов.
Медианная цена продажи в агломерации Сан-Франциско — где базируются такие компании, как Meta, Alphabet, Uber и Salesforce, — в марте выросла на 14,4% год к году и достигла рекордных $1,7 млн, следует из данных Redfin. Главный экономист компании Дэрил Фэйрвезер (Daryl Fairweather) сказала Fortune, что рынок сегодня демонстрирует все более узнаваемый сценарий, который разворачивается по всей Кремниевой долине. Рекордные цены отражают концентрацию капитала в узком круге.
«Есть немало людей, которые сильно разбогатели благодаря ИИ», — отметила она. Но справедливо и обратное: «В то же время наемные “белые воротнички” ощущают давление экономики и переживают, что ИИ их заменит». Такие настроения усиливают разрыв в спросе между сегментами.
Важно, что это заметно отличается от динамики до выхода ChatGPT. В 2020–2022 годах рост цен был примерно одинаковым — около 20% — во всех сегментах, от люкса до самых доступных домов. Тогда ключевыми драйверами выступали низкие ипотечные ставки и спрос эпохи пандемии. Раньше рост был более равномерным по всей шкале цен.
Падение цен в нижнем сегменте может выглядеть как шанс для тех, кто долго ждал удобного момента. Однако Фэйрвезер подчеркнула, что многие объекты в этом диапазоне требуют существенного ремонта, а значительная часть — это кондоминиумы с высокими платежами HOA. Эти сборы покрывают общие удобства вроде бассейнов и тренажерных залов и способны заметно “съесть” выгоду от более низкой цены. Речь не столько о том, что жилье становится доступнее, сколько о том, что покупатели оценивают такие объекты ниже.
«Это скорее связано с крупнейшими победителями ИИ — руководителями и венчурными капиталистами, которые зарабатывают на хайпе и стоимости ИИ», — сказала Фэйрвезер. Их капитал напрямую подпитывает спрос на дорогие лоты.
Хотя для жителей Bay Area рост цен кажется знакомым явлением, в других частях США подобная динамика пока не проявилась в полной мере. Локальный эффект Silicon Valley остается уникальным по масштабу.
По данным Redfin, в Нью-Йорке люксовые почтовые индексы показали самые слабые темпы роста в течение двух лет после запуска ChatGPT в ноябре 2022 года. В Лос-Анджелесе элитные районы тоже росли вяло: они опережали другие зоны, но без заметного отрыва. Вне Bay Area разрыв менее выражен.
В отчете подчеркивается, что связь между ИИ и рынком элитной недвижимости не обязательно является строго причинно-следственной. Но поскольку это явление выделяется именно в Bay Area
«Отсутствие этой тенденции в регионах с меньшим объемом ИИ-капитала говорит о том, что именно ИИ-бум подпитывает расхождение в Bay Area», — говорится в документе. ИИ-богатство усиливает дивергенцию внутри одного региона.
This story was originally featured on Fortune.com
