Пошук житла в Сан-Франциско — найдорожчому житловому ринку США — легко перетворюється на випробування. А знайти продавця, який погодиться взяти замість грошей неліквідні акції ШІ-компанії, може бути ще складніше.
У квітні Сторм Данкан обрав максимально прямий шлях: він розмістив свій будинок у окрузі Марін за $8 млн на LinkedIn, запропонувавши обмін на акції Anthropic. І хоча LinkedIn навряд чи можна назвати типовою платформою для нерухомості, саме там можна напряму дістатися до співробітників Anthropic.
Угода охоплює будинок площею 4 372 кв. фути та сусідню ділянку на 11 акрів. Маєток розташований на вершині пагорба з панорамними 360-градусними видами на місто та гору Гамільтон по інший бік затоки. Данкан, засновник технологічного інвестбанку Ignatious, живе між Джексоном (Вайомінг) і Маямі. Каліфорнійською власністю він володіє з 2019 року і нині здає її в оренду венчурному інвестору.
За словами Данкана, співробітники Anthropic “фактично не мають ліквідності, щоб продати свої акції”, — сказав він Fortune. “Ти працівник Anthropic, на папері ти коштуєш 50 чи 100 мільйонів доларів, але твоя зарплата — $300 000 на рік: ти не можеш купити будинок у Сан-Франциско. А тим більше — будинок, який відповідає твоєму капіталу.” Він додав, що працівник при цьому збереже частину потенційного зростання.
Данкан — серед небагатьох продавців у регіоні, які готові прийняти цінні акції провідних AI-компаній замість готівки. Однак згода продавця не гарантує, що угода відбудеться: і OpenAI, і Anthropic мають схвалити будь-які транзакції, пов’язані з передачею акцій, згідно з корпоративними правилами. До того ж деякі фінансові радники попереджають: відмова від активу, який потенційно може сильно подорожчати, здатна зашкодити співробітнику в довгостроковій перспективі — обмінюючи високий очікуваний дохід на фізичний актив, що, ймовірно, зростатиме повільніше.
Формування нового “ринку”: житло за акції AI
Данкан уже має частку в Anthropic, однак зазначає, що ці акції значно важче дістати, ніж у деяких інших frontier AI-компаній, які ще не вийшли на біржу. На його думку, орієнтація Anthropic на корпоративний сегмент може виявитися особливо цінною порівняно з більш масовим, публічно-орієнтованим підходом OpenAI. Вибір на користь Anthropic він пояснює власним досвідом взаємодії з керівництвом компанії та її продуктами.
“Мій банк — це банк на базі Claude, ми дуже активно його використовуємо й бачимо, яку цінність він нам дає: і в зниженні витрат на досягнення результату, і в скороченні часу до результату, і в підвищенні ймовірності успіху — рідкісне поєднання,” — сказав Данкан. Раніше він також співпрацював з Airbnb, де фінансовий директор Anthropic Крішна Рао пропрацював багато років.
Після того як оголошення стало вірусним і привернуло увагу співробітників Anthropic та широкої аудиторії, Данкан зняв його з публікації. Втім, він каже, що попит залишився високим.
“Якби я захотів довести угоду до кінця — я б зміг,” — зазначив він.
І Данкан — не єдиний власник житла в затоці Сан-Франциско, хто розглядає оплату акціями frontier AI-компаній.
Минулого тижня у лістингу будинку в Сан-Франциско за $2 995 000 з’явилася фраза, яка прозвучала як музика для деяких техпрацівників: “Акції Anthropic або OpenAI можуть розглядатися як оплата,” — йшлося в оголошенні.
Ідея прийшла агентці з продажу Рейчел Свонн після того, як на показах вона знайомилася зі співробітниками OpenAI та Anthropic. Багато хто з них зізнавався: вони хотіли б використати свої “паперові” статки, щоб купити або орендувати житло, а не чекати завершення періоду вестингу. Чому б не прийняти restricted stock units замість готівки, запропонувала Свонн — і продавець, девелопер із великим портфелем комерційної нерухомості по всьому штату, погодився.
“Продавець, він щиро вірить у ці дві компанії, він вважає, що вони — важлива частина майбутнього Сан-Франциско,” — сказала Свонн Fortune. “Він каже: ‘Я із задоволенням потримаю їхні акції й подивлюся, чи відкриє це шлях людям до купівлі житла в Сан-Франциско,’ і, здається, це справді відгукнулося багатьом.” За її словами, відкриті покази були переповнені.
Слова Свонн перегукуються з оцінкою Данкана: обмін акцій на нерухомість може допомогти техпрацівникам, які мають значні активи на папері, але відчувають дефіцит готівки, використати свою “паперову” вартість. Такий підхід виглядає нетипово, проте на ринку з’являється дедалі більше альтернативних способів купівлі житла. У березні Fannie Mae оголосила, що дозволить покупцям закладати криптоактиви під час отримання іпотеки замість внесення готівкового першого внеску. У 2021 році приблизно 3,4 млн домогосподарств використовували альтернативні схеми фінансування, коли покупець платить продавцю напряму. Такі схеми здебільшого стосувалися недорогих будинків, сільських об’єктів, модульного житла та квартир у багатоквартирних будівлях, за даними Pew.
Під ним квартира площею 1 475 кв. футів, яку спочатку виставляли майже за $2 млн, нещодавно закрилася за $3 млн через дуже високий інтерес. Тепер, за словами Свонн, верхній юніт “беззаперечно кращий із двох”.
Такий рівень цін є типовим для ринку Сан-Франциско, де торги часто закінчуються пропозиціями на мільйони вище стартової ціни — в місті з обмеженою пропозицією односімейних будинків. Минулого року додали лише 26 нових таких будинків, згідно з даними Planning Department.
Капітал на папері, але дефіцит готівки: хто купує
Купівля будинку за частки в компаніях, які ще навіть не торгуються на біржі, може виглядати дивно — але вона віддзеркалює перегрітий житловий ринок Bay Area. Нещодавній звіт Redfin показав, що в квітні медіанна ціна продажу будинку в агломерації Сан-Франциско сягнула $1,7 млн — більш ніж на 10% вище, ніж рік тому. Від запуску першої моделі ChatGPT у листопаді 2022 року ціни на преміальне житло в Bay Area — об’єкти вартістю від $3,1 до $7,6 млн — зросли на 13,4%, за даними Redfin.
Проблема, за словами Свонн, полягає не лише в дефіциті об’єктів на продаж — орендна пропозиція також обмежена. Орендні ставки в Сан-Франциско “прискорюються”, повідомляє Office of the Controller. Значну частину зростання пояснюють AI-бумом у наймі, який тисне на скромні запаси житла.
Приймати акції замість готівки може стати виходом для техпрацівників, яким зазвичай потрібно чекати від чотирьох до п’яти років до повного вестингу. За даними Wall Street Journal, OpenAI виплачує працівникам у середньому $1,5 млн у вигляді компенсації акціями. Гранти акцій для дослідників можуть становити від $2 млн до $4 млн у стартапі рівня Series D, як партнер Menlo Ventures Тім Таллі розповідав Fortune торік. Якщо конвертувати ці “паперові” суми в готівку швидко не можна, то купівля житла за акції — нестандартний спосіб зробити цю вартість реальною.
Після того як Anthropic минулого тижня залучила $65 млрд за оцінки $965 млрд, а потім у понеділок конфіденційно подала чернетку S-1 до Комісії з цінних паперів і бірж, інтерес до використання акцій компанії для житлових угод, імовірно, лише посилився.
Свонн розповіла, що вже консультувалася з фінансовим радником і юристом із цінних паперів щодо структури такої угоди. За її словами, кілька консультантів наголосили: для передачі акцій до IPO буде потрібне схвалення ради директорів. Представник Anthropic підтвердив обмеження на передачу, де зазначено, що будь-які продажі або трансфери без затвердження радою директорів є недійсними. OpenAI не відповіла одразу на запит Fortune щодо того, чи погодить продаж, але компанія також вимагає письмової згоди на будь-який трансфер.
Кінцевий термін подання пропозицій, за словами Свонн, встановлено на цей тиждень.
“Можливо, все складеться, а можливо — ні, але головне, що це розширює уявлення про те, як можна креативніше підходити до таких угод, коли в людей є restricted stock units,” — сказала вона.
Обмін корпоративних акцій на нерухомість: ризики та нюанси
Синтія Мейєр, сертифікована фінансова консультантка й засновниця компанії з порад щодо інвестицій у нерухомість Real Life Planning, погоджується: обидві сторони мають отримати юридичну та податкову консультацію.
“Люди йдуть на це, бо хочуть дім у Сан-Франциско й бачать у цьому спосіб зайти на ринок. Але якщо поєднувати таку покупку з іпотекою, угода може бути вигіднішою для покупця, ніж для продавця — залежно від того, що станеться з цими акціями,” — сказала Мейєр. “Чи краще просто зберегти акції та дати їм рости з часом, чи ви хочете сконцентрувати капітал у нерухомості Сан-Франциско? Це особистий вибір.”
Коло працівників, які взагалі здатні потенційно передати акції, обмежене тими, у кого папери вже вестилися: в Anthropic повний вестинг триває п’ять років, а в OpenAI — чотири. Важливим є й момент угоди, особливо на тлі підготовки OpenAI та Anthropic до IPO.
“Часто, коли співробітник працює в компанії, яка вперше виходить на біржу, його акції можуть бути неторгованими певний час,” — пояснила Мейєр, додавши, що стандартний lockup-період становить шість місяців.
Окремо постає питання оцінки. І Anthropic, і OpenAI мають майже трильйонні оцінки, але ці цифри можуть змінитися, коли компанії, ймовірно, вийдуть на ринок пізніше цього року. У найближчій перспективі, за словами Мейєр, продавці, ймовірно, орієнтуватимуться на поточну оцінку, щоб визначити, скільки варті акції працівника. Угода також, найімовірніше, підпаде під податок на приріст капіталу — і це треба враховувати продавцю, додала вона.
“[Працівник] може намагатися домовитися, щоб [акції] оцінювалися дорожче, ніж це було б для податкових цілей,” — сказала Мейєр. “Насправді це дуже складна транзакція, бо це все одно транзакція — і вона має податки для всіх сторін,” — підсумувала вона.
This story was originally featured on Fortune.com
