Традиционный американский starter home — **небольшой ранчо-дом на 2–3 спальни**, с которого молодые семьи когда‑то начинали путь к накоплению капитала, — сегодня едва держится на плаву. США не хватает почти 4 млн домов, отмечает Goldman Sachs. Эту базовую ступень разрушили сразу несколько факторов: от стремительного роста цен до удушающих ограничений зонирования. Однако, по мнению CEO Better.com Вишала Гарга, главный стоп‑фактор — **ипотека**.
«Одна из ключевых причин, почему люди — и даже застройщики — не строят starter homes в Америке, в том, что никто не хочет выдавать ипотеку на starter homes», — сказал он Fortune.
Его аргумент прост: традиционная ипотечная индустрия опирается на людей — кредитных офицеров, которые обычно получают комиссию в **1%–2% от суммы кредита**. Один процент приносит куда больше на ипотеке под дом за $1 млн, чем на займе для объекта за $100 тыс. Из‑за такой модели офицеры логично тянутся к максимально крупным кредитам, чтобы увеличить доход.
«Американских потребителей с ипотекой меньше $300 тыс. обслуживают крайне плохо», — заявил Гарг.
Дефицит starter homes частично объясняет, почему медианный возраст покупателя, впервые приобретающего жильё, в прошлом году достиг рекордных 40 лет, а доля новичков среди всех покупателей упала до рекордного минимума — **примерно одной пятой**, по данным Национальной ассоциации риелторов.
Starter homes обычно компактнее — а значит, дешевле. Типичный такой дом чаще всего меньше 1 400 квадратных футов. При этом медианная площадь новых домов действительно сократилась после пика в 2 466 квадратных футов в 2015 году. Казалось бы, это должно помочь тем, кто покупает впервые. Но рынок столкнулся с «shrinkflation»: сегодня меньшие по размеру дома обходятся всё дороже. Новостройки стоят на 74% больше и при этом на 11% меньше, чем десять лет назад, согласно Lendingtree.
Для многих молодых людей покупка жилья всё больше выглядит как **недосягаемая мечта**, которую получится реализовать разве что ближе к среднему возрасту. Одни прибегают к помощи «Bank of Mom and Dad», чтобы сделать первый шаг. Другие остаются в ожидании: надеются на ставки по ипотеке ниже 6%, более доступные цены и рост предложения жилья.
Сможет ли ИИ сделать жильё доступнее?
Гарг делает ставку на ИИ, чтобы закрыть ипотечный разрыв. Заменяя значительную часть ручной работы, ИИ‑инструмент Better.com под названием Betsy, по словам CEO, снижает стоимость обработки кредита с почти $12 000 — среднего уровня по отрасли, по данным Freddie Mac, — до примерно $3 000. По его оценке, экономия **около $9 000** делает обслуживание небольших ипотек для starter homes финансово оправданным — тех, от которых живые офицеры часто отворачиваются. «ИИ позволяет всему стать значительно дешевле, чтобы реально обслуживать эти [starter homes]», — сказал он.
Гарг считает, что ИИ способен давать молодым и нередко недооценённым покупателям **персональные подсказки**, которые обычно доступны клиентам элитного private banking. В отличие от людей, у которых может не быть ни инструментов, ни мотивации вникать в детали ради небольших сумм, ИИ работает как поисковая система с практическими рекомендациями и прикладной аналитикой.
Почти половина отказов по ипотекам на покупку жилья стоимостью до $100 000 связана с плохой кредитной историей, следует из данных Department of Housing and Urban Development. Платформа может подсказать заёмщику, какую именно кредитную карту погасить или какой ежемесячный платёж по автокредиту снизить, чтобы перейти в более высокий кредитный класс. Это помогает претендовать на **более низкую ставку**. Такая автоматизация, по словам Гарга, фактически демократизирует финансовый коучинг, делая советы уровня «для богатых» доступными обычным людям.
На вопрос, решит ли ИИ кризис доступности жилья, Гарг ответил очень уверенно: «полностью».
Почему starter homes исчезают с рынка
Даже когда новые дома уменьшаются по площади, их ценники растут — а значит, растут и суммы ипотек. Речь идёт не о кредитах ниже $100 000, которые часто нужны покупателям впервые. Отчёт Urban Institute за 2022 год показал: лишь 35% продаж жилья дешевле $100 000 финансировались ипотекой. Застройщикам просто сложно строить настолько дёшево, чтобы формировать «малые» суммы займов, которые выпадают из ипотечной системы.
Хотя Гарг называет дороговизну ипотечного оформления одним из главных драйверов роста издержек, на пути к строительству starter homes стоят и другие препятствия. Жёсткие правила зонирования и структура стимулов для девелоперов ограничивают запуск новых проектов. Большинство экспертов по доступности жилья указывают именно на эти барьеры, а не на стоимость обработки ипотек как на основную причину.
«Есть требования по зонированию, которые поощряют большие размеры участков», — сказал Деннис Ши, эксперт по жилью из Bipartisan Policy Center, в недавнем интервью Washington Post. «Застройщикам, особенно после Великой рецессии, когда они сильно пострадали, проще строить более крупные дома с более высокой маржой».
Тем не менее Гарг уверен: сокращение бумажной нагрузки при получении ипотеки даст новым и низкодоходным покупателям шанс ухватиться за **первую ступень лестницы благосостояния**.
«Ипотека — одно из немногих мест, где вы ощутимо экономите», — сказал он. «Вы экономите не $9 на свитере. Вы буквально экономите **$9 000 на ипотеке** благодаря сочетанию ИИ и машинного обучения».
This story was originally featured on Fortune.com
